改变与企业高管之间的对话：创造价值-知识库-IFMA

全球范围内的一项调查发现，虽然设施管理上升至战略层面的工作仍然任重道远，但对于那些知晓发展趋势的人来说，其中蕴含着大量机会。

英国办公理事会经济与商业研究中心2013年开展的一项研究表明：40％的受访高管承认，当生产率出现问题时，他们并不认为是设施及工作场所对其产生了影响；超过半数（57％）的人表示，董事会通常不会讨论设施问题；73％的人认为，评估设施性能时成本仍是最重要的因素。

“难道现在还不是通过证明设施与其内部生产率之间关系（而非仅仅通过降低运营成本）来实施结构化新战略的时候吗？”对于如今试图将其职能由指令接受者转变为值得信赖的咨询顾问的设施管理者而言，近期在Leesman全球工作场所策略审查中提出的这一问题也代表着一个关键的分水岭。但设施管理者如何才能弥补差距，跨过分水岭？

英国办公理事会称，答案始自于那些选择将其设施视为价值创造者而非成本中心的企业。“我们看到，企业高管逐渐认识到 ‘企业不动产、设施和资产组合管理是释放商业价值的关键因素’，” 埃伦伯格（Ehrenberg）说道，“我们还从未见过类似我们这个行业目前正在经历的变革的事件。”

对于设施管理专业人士而言，有效数据的收集、管理和分析至关重要，这可以创造更多价值，同时阐述设施管理是如何影响业务成效的。企业所采取的有关设施服务的提供及资产组合的积极管理的方针，正在改变着设施对于所实现业务成效的影响。

奥斯古德（Osgood）补充道，“核心业务领导者花费大量精力用于分析，而设施管理者可以定位自身的工作于展示土地和房屋设施的价值—不仅为公司节约成本，还能促成交易并提供有实力的服务。

新导向
Cotts 和 Rondeau 2004年的分析报告表明：以前，除了个别由文化或行业因素导致的例外情况，设施通常不是高管们的首要考虑因素。然而，10年后，企业设施与员工生产率、敬业度等企业绩效之间的明显的联系已开始影响和改变高管们对设施管理的看法。这一改变的关键在于，越来越多的企业是如何将“员工赋能”视为一种商业模式的。因此，将设施管理视为战略合作关系的这种模式使企业文化与员工敬业度相结合，从而才能够创新和持续发展。米勒（Miller）解释说，“你所不知晓的事情可能会使你毙命。这正是要求设施管理专业人士参与其他高层会谈的原因。”米勒（Miller）表示，以价值的创造和衡量为中心是会谈非常重要的一部分。

凯西?罗珀（Kathy Roper）博士的著作《建筑环境行业惯例管理》中设计了部分高层会谈架构。罗珀（Roper）强调了关系管理、整合、影响及向上管理等软技能的重要性。作为美国佐治亚理工学院建筑学院副教授兼国际设施管理协会会员，他引述了国际设施管理协会2009年有关设施管理的定义，即“一种跨越多个学科以求通过整合人员、场所、流程和技术来确保建筑环境功能的职业”。

获得对工作行为的理解是技能组合不断提升的一部分。罗珀（Roper）在其著作中表明了这样一种观点，即“应将设施视为一种能够改善工作行为同时提升绩效的工具。”他认为，“毕竟，高管们表述方式不同，他们会从财务的视角来对比评估‘每花费一美元用于改善工作环境产生的影响’与‘将这一美元用于新设备投资所带来的回报’。”

根据米勒所言，每当设施管理团队努力降低成本时，设施管理者就应该问一问：“它会对员工的工作效率产生什么影响？”削减成本和创造价值之间在企业支出比例（见左图）上的明确联系引发了这样一个问题：设施管理者该如何在企业预算范围内最好地掌控人力资源、信息技术、采购、法务和设施管理之间的相互关系。答案仍能从以人为本的观念中找到，企业把这个观念融入到了他们的设施和工作场所中。毕竟，配备一套新的改善空气质量的暖通空调系统虽然看上去提高了运营成本，但如果减少了员工的病假天数，净节省的开支和工作效率的提升就会很可观了。以人为本的视角结果证明，设施管理如何在员工体验中扮演战略地位，以使人力资源这一企业最大的投资和开支得到最大化利用。

适应新工作方式的企业设施
在2014年IBM和CFO的一项研究中，受访的财务高管们认为，全球经济扩张正在提升企业不动产的地位。将近半数受访者预期接下来的三年，业务的增长和扩张将推高企业不动产支出：

? 受访的首席财务官预计将在北美、中国和中南美洲增加更多的房地产资产。

? 超过半数的受访首席财务官将设施放在了企业每年投资排名的前四位。

? 管理不动产资产组合巨额开支的策略包括：提高工作空间的利用率，根据劳动力数量和类型的变化改变资产组合，以及根据开展的工作类型（远程办公、自动化作业等）更改设施。

当前，随着越来越多的设施管理人才希望能切实将更大的企业不动产资产组合纳入到日常设施管理中，设施管理正更加频繁地出现在企业的预算和规划讨论中。这项研究的支持性结果是财务主管如何将企业不动产或更进一步地说，将设施管理视为与人力资源、信息技术、全球化和工作场所相关联的核心战略组成部分。

“大多数企业已经将重心转向推动企业发展的项目上—近半数的高管认定通过优化企业不动产资产组合可带来最佳的转变效果，”IBM智能基础设施部副总裁乔治?安（George Ahn）说。“提高设施使用率有助于强调企业不动产和设施对总体经营绩效的深远的战略性和财务上的影响。”

这份报告还发现，相互紧密联系的企业不动产和设施管理战略 “越来越融入企业战略之中”。不管企业不动产和设施管理在公司的组织架构中向谁汇报，更多的公司正“通过合理的控制资产组合规模来平衡企业发展和成本的管理”。一个重要的结果是：企业如何通过寻求一系列的资产管理策略来使得设施与“变化中的业务实践和经济状况更相匹配”。

工作场所与品牌的融合
预计未来十年，设施管理者的职称将逐步转变成体现新经济背景的说法，如“净零耗能大使”或“工作环境体验主管”，因为建筑及其提供的工作环境很大程度上决定了员工的敬业度，进一步地决定了企业的竞争优势。

“大多数企业已经将重心转向推动企业发展的项目上—近半数的高管认为通过优化企业不动产资产组合可带来最佳的转变效果。”

奔驰在加利福利亚森尼维尔挂牌成立的北美研发中心恰能证明，工作场所也能成为企业品牌和文化的一种展示。作为在硅谷注册的第一家汽车公司，奔驰已对设施和选址给予了高度的战略重视，越来越多的企业也加入到此行列中来。

设施管理行业资深人士、仲量联行工作环境战略部高级副总裁埃德?诺兰（Ed Nolan）表示，企业高管在资产组合及其管理相关的品牌关注度同样应适用于设施管理。

诺兰预测：“考虑到办公区将不再是员工的全职工作空间，可以看到，企业高管对于企业选址的考量更多的将是针对品牌和社会形象。”

“对这些设施的日常护理和使用也是品牌的一种展示，”诺兰补充道。它也不只是标志。“我发现发展势头迅猛的企业往往更易接受，这有助于把他们的品牌和人联系起来，并且也是一种招聘手段。”

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