设施管理的多个层面和形式-知识库-IFMA

设施管理行业自身不断发展，以及针对新的影响因素、技术和挑战做出调整，企业高管对设施管理的看法也在持续发生变化。这些转变方式表现各异，最终影响企业高管对设施管理的看法，并影响到设施管理行业能否成功地将自身定位为企业重要的战略合作伙伴。正如帮助我们开展调查研究的专家所强调的，企业高管对设施管理价值的看法最大的决定因素，可能与设施或地点对企业成功与否所产生的影响有关。因此，我们有必要了解这些决定因素及其在企业高管对当今设施管理职能部门所持看法上的影响。

? 经济增长: 众所周知，企业设施的重要程度随着宏观经济的增长萎缩而增减起伏。例如，随着北美、拉美和亚洲地区区域经济的不断崛起，各大企业纷纷增加其在不动产设施上的投资。

? 与最终产品/服务间的相互作用: 当企业设施能够推动或支持企业的最终产品或服务时，它们的重要性则会进一步提升。例如，当企业设施环境成为企业产品发布、市场进入或并购后整合活动中不可或缺的组成部分时，设施管理就会是一个更具战略性的职能部门，企业设施管理部门本身也会有更高的价值定位。

? 品牌管理: 现在，人们也将建筑环境视为企业品牌和信誉的延伸。因此，旨在满足企业招聘、市场营销、客户关系、社区事务等其他对外需求的企业设施环境就无疑发挥着重要作用。同时，设施管理还有助于塑造员工对企业品牌和文化的体验。

? 资产的已使用年限: 影响企业高管对设施管理看法的另一个变量，是建筑的生命周期和资产的已使用年限。建筑的已使用年限越长、越老旧，其被认定的价值就越小—这将直接影响到企业高管对设施管理团队价值的看法。当然，也存在一些特殊的例外情况，如被列为历史遗产的物业以及那些被认为对企业的历史、文化和品牌价值具有重要贡献的物业，这些物业已使用的年限越长，其价值就越大。

? 风险降低: 企业高管希望设施管理部门能够优化建筑的性能，降低风险是这一要求中的一部分。因此，设施管理部门积极控制风险的能力，也会影响高级管理层对设施重要性的认识。其中一个例子就是，当企业运营受到威胁或被中断时，设施管理部门通过人员和建筑系统有效发起应急准备、管理危机和恢复运营，为保持企业运营的连续性提供助力。

? 成本控制: 企业高管希望设施管理部门在降低风险的同时，能控制企业设施的成本，对设施费用（包括常规维护费用）进行准确和详细的规划。设施管理经理人需要制定明确的设施预算和固定资产使用计划，并确保按照这些计划有效控制成本，这一点至关重要。

? 联合办公: 将联合办公空间或按需使用办公空间的机制纳入企业不动产资产组合，也开始对增加企业租赁和工作场所的灵活性发挥影响，而第三方服务供应商将吸收绝大部分的风险。这正引领设施管理战略价值向供应端发生转移。

? 员工体验: 由于企业越来越重视员工对企业设施环境的体验，并希望借此提升员工的工作效率、吸引和留住优秀人才。设施管理经理人及其运营的设施环境可以通过改善员工体验来提高设施管理的战略价值。量化员工对设施的体验给企业总生产效率、员工吸引力和留职率带来的影响，能够为提升企业设施管理的战略价值发挥至关重要的作用。改变设施管理内涵的另外一个影响因素是设施管理行业本身。随着设施管理行业在云管理、自动化、智能基础设施、数据分析、零排放建筑、智能电网、纳米技术、仪器化、三维模拟生命周期管理等其他先进技术方面的发展，企业设施的价值将随着企业迁入新的办公空间、或随着办公空间的改造和扩大而时起时落。无论如何，由于企业的业务重心总与不动产资产组合保持同步变动，加之企业对开展动态灵活分析需求的增长，设施管理服务的重要性必将加大。正如 Flad建筑设计事务所的战略家Robert T.Osgood所指出的那样：“由于各个企业不得不在人员、科技和工作环境之间不断重新达成平衡，设施管理的战略价值因此得到长足的提升。” 在此方面，设施管理专业人员提升其价值的一个重大机遇，来自于设施管理在员工赋能（worker enablement）方面能力的出现。仲量联行综合设施管理部门国际总监兼全球董事会主席Maureen Ehrenberg将“员工赋能”描述为设施管理职能从单纯为企业提供服务，调整为向作为企业设施和服务（工作场所）的最终用户或消费者提供支持。关注员工参与度（或工作环境的粘性）能使设施管理部门与企业整体目标保持一致。提高员工的工作效率、幸福感和满意度是设施管理部门和业务部门共同关注的焦点。连接设施管理部门与业务部门之间视角的断点，就能帮助业务部门以更加全面的角度来看待事物，从而促成企业转型和升级。通过将科技、服务和工作环境的融合，能够改变为员工提供服务的方式，使其无论何时何地均能更高效地工作。

诸如康明斯柴油、戈尔、联合利华和谷歌等创新型企业也将 “员工赋能”描述为内部的员工利益相关方模式。随着设施管理对“工作生活相互支持”转变已成为现实，此前的设施管理策略如今已成为一种新的商业模式。赫曼-米勒家具公司（Herman Miller）的Tracy Brower博士在其2012年对200多位企业高管开展的研究结果中，就指出了这一点。

设施管理专业人士面临的最大挑战
我们向白皮书撰稿人员询问了，当设施管理行业转向更具战略性地位，设施管理者所面临的机遇和挑战。以下是他们的共识：

1. 缺乏与企业高管的接触和沟通，导致设施管理者无法积极、充分地将设施管理策略与企业的核心业务战略保持一致。

2. 与10-15年前相比，设施管理团队人员数量减少，意味着设施管理部门需要管理大量的外包服务供应商。

3. 必须从传统的“后视镜”和静态的基准测试（即完成了哪些工作）模式，转向动态、前瞻和创新导向型的分析模式。

4. 满足甚至超出各个业务部门的预期，实现成本节省。

5. 培训教育—发展员工的软技能和专业技术技能，使之能够在这个日新月异的企业环境中在引领变革方面发挥更加有效的作用。

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