物联网与人工智能如何提升设施管理的意识与表现？

当今社会科学技术不断发展，企业的所有领域和部门都在不断发展，所使用的工具也在不断演变，新技术也在 不断引入，目的就是为了提高工作效率，提升业绩。

而每一次表现的提升，都会伴随着传感器使用的增加。收集、分析数据，并做出实时改变。电动汽车有数以百 计的传感器，飞机有数以万计的传感器，这些传感器收集的数据，被用来不断提高汽车的运行性能和乘客的舒 适度。

我们的建筑呢？

大多数建筑都是按照早已过时的标准修建的。例如，ASHRAE 对建筑通风的要求 50 多年来都没有太大的变化 （Janssen, n.d.），而且这些标准都没有考虑到，建筑是一个 "活的有机体"，会随着人员进出、外部天气和污染程 度的变化而不断发生变化，其需求也在变化。

大多数设备使用的通信传输协议（Modbus 和 Bacnet）都是 30 多年前发明的（RTA, n.d.），您认为您的电动汽车 上有多少设备是 30 年前的？您能想象您的 IT 部门在使用 1970 年开发的服务器或笔记本电脑吗？

不断发展的设施管理

哈佛大学的约瑟夫·艾伦博士表示“大楼物业经理对你健康的影响，比你的私人医生还要大”（Allen，n.d.）。 这 是一个无可争议的说法，因为我们大多数人每天会在办公室度过 8-10 小时，其中 80-90% 的时间都在室内。

这就引出了一个所有设施管理经理都要扪心自问的问题：

你是把更多时间放在基础设备设施上，还是放在了企业员工上？在大多数设施管理人员内心深处的答案是，他 们更加关注基础设备设施。而这，正是我们需要迅速改变的地方。

但是，没有合适工具，设施管理又如何能真正提供帮助呢？

我经常向我所接触过的设施管理团队提出以下问题，有多少问题能得到坚定地“YES”回答呢？

- 您知道此刻您办公室的甲醛含量吗？

- 您知道此刻您办公室的 PM2.5 含量吗？

- 大楼里上班的员工知道他们的工作空间是否是百分之百安全吗？

- 您的大楼是否能实时调节（开启或关闭设备）所有这些环境参数？

- 您是否知道在任何时间点，您办公室各个不同区域的人数情况？

- 您的办公室是否可以根据大楼的使用情况，调整通风、空调和照明系统？

- 您的大楼是否了解室外温度、空气污染等情况，并自动调整室内设备设施以保持完美的室内舒适度，保护其基 础设施？

最后，如果您对所有这些问题都没有回答“YES”，那么我们需要做什么才能是实现优质房地产资产的转变，踏出 第一步呢？实现设备实时调整，创建健康建筑空间，同时大幅降低能源消耗？

了解当前情况

解决问题的第一步是了解问题，为了在建筑物中做到这一点，就像在汽车或飞机中一样，传感器将是我们最好 的朋友。

根据我们想要实现的目标，我们需要了解几个参数：

- 空气质量和气温舒适度：健康建筑首先要知道我们呼吸的空气是健康的，要做到这一点，我们需要安装 空气质量传感器，它能够让我们了解环境情况，例如：空气中的颗粒污染物（PM2.5）、挥发性有机化合 物、CO2、温度和湿度等。

- 占用情况：我们至少需要知道某个区域是否有人正在使用，另一个更好的选择是了解该区域有多少人。

- 光照强度：了解外部光线是否充足，可以帮助我们做出正确的节能决策，并让我们知道目前的光照强度 对空间使用者的眼睛健康是否合适。因为根据需要执行工作的不同，所需的光照强度也不同。

还可以添加其他传感设备（水质、噪音水平等），但这些都要留到第二步再做。

这些传感器已经为我们提供了有关空间健康状况的重要信息，还能告诉我们问题可能出在哪里，让我们来看几个例子：

空间利用

图 1：办公室各区域使用情况实时展示 图 2：办公室各区域使用情况统计

上述两张图片已经为我们提供了很多有价值的信息，并发现了一些存在的问题和提高能源使用效率的机
会：

图 1 显示办公室内有 3 个区域无人使用，我们能否自动改变这些区域的灯光强度或者关闭灯光？我们的空调和新 风系统是否仍然在为这些无人区域提供服务？在减少能源消耗的同时，能做些什么来帮助我们保持室内空间的 完美健康状态？

图 2 显示，所监控的办公区域，员工使用空间的时长，只占正常工作时长的 50%，这样的空间使用率可以接受 吗？如果我们对该区域所有暖通空调、照明设备采取一些改进措施，能否实现在这 50%工作时间内的能源节 约？该区域无人使用时，灯是否亮着？

办公室某个区域目前的空气质量如何？


图 3：传感器监测到的空气质量 图 4：其他空气质量参数
图 3 显示当前各项空气质量参数都很完美，并且该区域有人使用，图 3 和图 4 还显示了该区域所有室内空气质 量的历史信息，包括工作时间和非工作时间。
进一步分析二氧化碳水平，我们可以看到，在当前设置下，该区域的二氧化碳水平 100% 符合客户要求（没有红 色柱状条），只是偶尔会出现“黄色”。

该区域空气质量处于完美水平期间，我们是否可以适时减少或关闭新风系统？关闭新风系统将帮助我们减少对 空调系统调节温度的需求，帮助我们保护和延长空气过滤系统、新风系统、空调系统的使用寿命。不仅减少能 源消耗，减少环境影响、还可以减少设备采购成本、维护成本、人员成本等等…… 听上去挺简单的！

下一项我们需要整合的设备是电表，它不仅能帮助我们了解能源使用情况，还能帮助我们了解这些能源是如何 使用的：

图 5： 办公室不同设备的耗电量
一旦我们掌握了所有这些信息，数据的魔力就开始了，我们可以将所有这些信息结合起来，帮助我们真正了解 如何改进我们的设备设施，以及如何进入下一步： 自动化。




我们如何整合这些信息？

让我们来看几个例子 首先我们深入的研究一下，图 1 右上角的 CEO 办公室：

能源消耗详情

让我们先来看看能源消耗的详细情况：

图 6：能源消耗分析

这份快速分析报告，会告诉我们很多值得思考的事情：
1. 我们可以看到，此时此刻，空调、电灯和插座都处于开 启状态，它们都在消耗能源，但这个空间已经有 1 个多 小时没人使用了。这是否意味着，我们已经在空调和照 明上浪费了 1 个小时的能源呢？很可能是的。

2. 这一排饼图显示，空调在 90% 的时间内是开启的，电灯 在 96% 的时间内是开启的，插座在工作时间内几乎一直 在用电，但我们的 CEO 似乎只有 35% 的时间在使用这个 空间，我们是否能在剩下的 65% 的时间内节约一些能源 呢？

3. 由于我们的电表功率传感器测量的是电量的消耗，因此 我们可以很快看到上述情况如何转化为节能情况。

新风系统详情

回过头来，我们还可以从上面的菜单中检查新风系统运行的详细信息：

图 7：新风系统分析
根据收集到的数据进行快速分析，我们就能了解到新风运行中一些非常有价值的信息：

1. 首先，系统会告诉我们该区域的室内空气质量是完美的，并且该区域目前无人使用，因此该区域目前不 需要新风，所以我们可以直接关闭新风系统，除非情况发生变化。

2. 我们可以看到所有主要参数（二氧化碳、湿度、化学物质和颗粒物水平）都在我们的目标数值范围内， 因此关闭新风不会影响健康。

3. 此外，系统还会监测室内室外参数，例如，我们可以看到室外温度比室内目标温度高 15 度，这意味着需 要将送入的新风温度降低 15 度，这会给空调系统带来了额外的压力。目前的问题是，对于一个无人使用 的、空气质量完美的室内空间，我们需要这样做吗？没错，答案是否定的。

4. 我们还可以看到对空气过滤基础设施的影响。在这种情况下，影响很小。因为室内和室外之间的 PM 数 值差异不大。

5. 图片底部信息显示系统自动分析结果，新风系统每天开启 12 小时，空间使用仅有 3 个半小时，根据设定 的空气质量参数，新风系统每天只需工作 1 小时多一点就可以满足设定目标。这样就可以节约 90% 以上 的能源消耗！


ESG，最终衡量指标

ESG 正在成为一项强制性指标。不理想的 ESG 分数将 影响企业从银行获得贷款、与供应商和客户的合 作，并使企业受到处罚。通过使用上述工具，“设施 管理”成为实现 ESG 环境指标满分，唯一的、最适 合的途径。

菜单的最后一项，我们可以随时调取每个区域和每 个点位的实时 ESG 分数：

图 8 显示，在实施自动化之前，我们在这些能耗领 域就存在问题，尤其是 HVAC 空调和照明领域。因此 我们可以快速地识别并开始关注对我们的 ESG 报告 和能源消耗影响较大的能耗领域。

图 8：ESG 报告（实时报告）

结论：为公司增加价值

所有这些信息改变了设施管理团队控制基础设备设施的方式。无须依据死板的设备参数调节设备运行，而是从 员工需求角度出发，更加人性化管理设备的运行，利用预测算法、机器学习、环境报警和设备自动化运行来创 造完美的工作环境，同时大幅降低设备能源消耗。从而减少对设备设施的关注，将重点聚焦在员工身上，因为 无论何种企业，员工才是最有价值的资产。

通过所有这些行为，设施管理部门将改善工作环境和工作条件，并逐步降低成本，从而为公司做出直接、真 实、可衡量的贡献：
- 提升员工工作效率。
- 提升员工续约率。
- 提升人才引进效率。
- 提升员工忠诚度。
- 构筑抵御病假和缺勤出现的第一道防线
- 提高 ESG 评分，节省巨额罚金，能够以更低成本获得融资。
- 降低整体房产地产运营成本，对公司的 EBIT（息税前利润）产生直接影响。

在下一次的文章中，我们将开始深入探讨自动化，以及如何将所有这些知识转化为真正的节能和对企业的影 响，以及设施管理如何在租赁谈判和空间设计中发挥重要的作用。


关于 Nevegy

Nevegy 是一家环境科技公司，致力于开发科技解决方案，通过提高可持续性和使用者福祉来提高房地产资产价 值。 确保健康的室内环境，同时通过自动化、物联网和人工智能算法降低整体能耗，降低能源成本，帮助客户 达成 ESG 目标。

参考文献

Janssen, J. E. (n.d.). ASHRAE - The history of ven4la4on and temperature control. Retrieved from ASHRAE Journals: h%20History/The-History-of-VenMlaMon-and-Temperature-Control.pdf RTA. (n.d.). RTA - History of Modbus. Retrieved from RTA - History of Modbus: hAllen, D. J. (n.d.). An interview with Dr. Joseph Allen - LinkedIn. Retrieved from Wikipeda: h